قولنامه ها، اسناد رسمی را ابطال می کنند! / امنیت معاملات در معرض تهدید
بحث اصلاح و ارتقای سامانه‌های مرتبط با قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول، از مهم‌ترین چالش‌های اجرای این قانون است.
، با وجود تاکید بر ضرورت ثبت امن و امنیت معاملات رسمی، اما همچنان یکی از موانع اصلی اجرای صحیح قانون مربوطه، مشکلات فنی سامانه‌های ثبت معاملات است.
در همین باره فرهاد بیات استاد دانشگاه تهران در گفت‌وگو با خبرنگار تابناک، گفت: «انتظار مشروع مردم این است که وقتی سازمان ثبت، مالکیت را تأیید می‌کند، معاملاتشان معتبر باشد و بعداً با مشکل مواجه نشوند. اما متأسفانه در حال حاضر، اگر کسی بتواند با یک برگه عادی و بدون رعایت تشریفات قانونی، سند رسمی را زیر سؤال ببرد، این اعتماد عمومی به‌شدت کاهش می‌یابد. چنین مسائلی باعث می‌شود که افراد حتی از مراجعه به دفاتر رسمی پرهیز کنند و به خرید و فروش با مبایعه‌نامه‌های عادی روی بیاورند، که همین امر زمینه‌ساز بسیاری از پرونده‌های حقوقی و سوءاستفاده‌ها می‌شود.»
بیات تأکید داشت که علاوه بر بهبود زیرساخت‌های فنی، مشارکت همه ذینفعان در تدوین مقررات و فرهنگ‌سازی برای استفاده از اسناد رسمی، می‌تواند این مشکلات را کاهش دهد.
استاد دانشگاه تهران، گفت: «یکی از مشکلات جدی معاملات در کشور، ابطال ساده اسناد رسمی و تأثیر آن بر معاملات زنجیره‌ای است که امنیت سرمایه‌گذاری را متزلزل می‌کند. ما نیازمند اجرای صحیح قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول و توسعه سامانه‌های مرتبط هستیم تا بتوانیم این معضل را برطرف کنیم. اگر این مشکلات حل نشود، مردم همچنان به سمت اسناد عادی گرایش پیدا خواهند کرد و بازار معاملات غیررسمی گسترش می‌یابد.»
چرا امنیت معاملات به خطر افتاده است؟
فرهاد بیات در خصوص مشکلات حقوقی موجود در نظام معاملات ایران توضیح داد: «ما قانونی داریم که می‌گوید اسناد رسمی، نسبت به اسناد عادی، اعتبار بیشتری دارند، اما در عمل می‌بینیم که برخی افراد با ارائه اسناد عادی، موفق به ابطال سند رسمی می‌شوند. این یعنی اعتبار اسناد رسمی، که باید سنگ‌بنای امنیت حقوقی در معاملات باشد، در معرض تهدید قرار دارد. برای مثال، اگر یک سازنده املاک، ده واحد مسکونی را با اسناد رسمی فروخته باشد اما شخصی با یک قولنامه عادی ادعا کند که چند سال قبل آن زمین را از مالک اصلی خریداری کرده، این ادعا می‌تواند کل پروژه را به خطر بیندازد. در چنین شرایطی، هم سرمایه‌گذاران متضرر می‌شوند، هم خریداران دچار بلاتکلیفی می‌شوند و هم دادگاه‌ها با حجم بالایی از پرونده‌ها روبه‌رو خواهند شد.»
مشکلات فنی سامانه‌های ثبت اسناد از کجاست؟
وی با بیان اینکه یکی از موانع اصلی اجرای صحیح قانون، مشکلات فنی سامانه‌های ثبت معاملات است، گفت: «سامانه‌هایی که برای ثبت معاملات طراحی شده‌اند، از نظر فنی هنوز در سطح مطلوبی نیستند. برای مثال، ما شاهد هستیم که در برخی موارد، یک ملک با دو کد شناسایی متفاوت در سامانه ثبت شده است که این مسئله باعث ایجاد تداخل در مالکیت می‌شود. همچنین، هنوز امکان استعلام آنی برخی اسناد از سازمان‌های دیگر وجود ندارد، که این موضوع هم راه را برای معاملات صوری باز می‌کند. یکی از چالش‌های بزرگ این است که بسیاری از نیروهای فنی که در این حوزه فعالیت دارند، با ادبیات حقوقی آشنا نیستند و همین مسئله موجب تأخیر در اجرای صحیح قانون می‌شود. برخی از مشکلات این سامانه‌ها، مانند امکان ثبت معاملات مغایر با شروط حقوقی، موجب بروز چالش‌های حقوقی جدیدی می‌شود که باید با اصلاحات سیستمی برطرف گردد.»
لزوم مشارکت ذینفعان در تدوین مقررات اجرایی
بیات با تاکید بر اینکه در تدوین آیین‌نامه‌ها و مقررات اجرایی، باید نظر همه ذینفعان در نظر گرفته شود، خاطرنشان کرد: «یکی از مشکلات ما در حوزه قانون‌گذاری این است که برخی مقررات بدون مشارکت گروه‌هایی که درگیر اجرای آن هستند، تدوین می‌شود. دفاتر اسناد رسمی، مشاوران املاک، سرمایه‌گذاران و حتی مردم عادی، همگی در معاملات نقش دارند و می‌توانند نظرات مهمی درباره چالش‌های موجود ارائه دهند. اگر این افراد در فرآیند تدوین مقررات حضور نداشته باشند، طبیعی است که برخی مقررات ناکارآمد باشند و در مرحله اجرا مشکلات زیادی ایجاد کنند. برگزاری جلسات مشورتی با حضور ذینفعان و دریافت بازخورد از آنها، می‌تواند به بهبود اجرای قانون کمک کند.»
قولنامه ها، اسناد رسمی را ابطال می کنند! / امنیت معاملات در معرض تهدید
چگونه اجرای صحیح قانون به نفع مردم خواهد بود؟
وی در خصوص مزایای اجرای دقیق قانون الزام به ثبت معاملات غیرمنقول، توضیح داد: «یکی از نگرانی‌های مردم این است که اگر معامله‌ای به مشکل بخورد، چه تضمینی برای حفظ حقوقشان وجود دارد؟ قانون جدید می‌گوید که اگر معامله‌ای به دلیل تخلف فروشنده باطل شود، خریدار زیان‌دیده می‌تواند قیمت روز ملک را از شخص متخلف دریافت کند. این یعنی معاملات جدید، مصون از مشکلات حقوقی گذشته خواهند بود.
وقتی چنین ضمانت اجرایی روشنی وجود داشته باشد ، مردم با اعتماد بیشتری به سمت معاملات رسمی می‌روند و دیگر نگرانی کمتری درباره مشکلات حقوقی خواهند داشت.»
راهکارهای پیشنهادی برای بهبود عملکرد سامانه‌ها
بیات با تاکید بر تسریع در اجرای قانون، در این باره پیشنهاد داد: «برای تسریع در اجرای قانون، قوه قضاییه باید اولویت ویژه‌ای برای این موضوع قائل شود. به دلیل تنوع کارهای قوه قضاییه، ممکن است اجرای این قانون در میان سایر امور روزمره به تعویق بیفتد. اما اگر این موضوع به عنوان یک اولویت مطرح شود و خارج از نوبت بررسی گردد، می‌توان شاهد اجرای سریع‌تر و مؤثرتر آن بود. این مسئله نه‌تنها به کاهش پرونده‌های قضایی کمک می‌کند، بلکه موجب افزایش اعتبار اسناد رسمی نیز خواهد شد. بسیاری از مردم هنوز نمی‌دانند که این قانون چه تغییراتی در روند معاملات ایجاد کرده است. بنابراین، آموزش و فرهنگ‌سازی در کنار اجرای سامانه‌های جدید، اهمیت زیادی دارد. ما اگر بتوانیم از طریق رسانه‌ها و فضای مجازی، مزایای این قانون را به مردم توضیح دهیم، اعتماد عمومی نسبت به آن افزایش می‌یابد.»
